외국인 토지 소유 허용 여부와 비자 체류 제도 연계 비교 (2025년 최신 기준)

이제 세계적으로 외국인의 토지 소유를 통한 체류, 부동산 투자, 이민 루트는 더 이상 부유층만의 전략이 아닙니다.
특히 물가 대비 부동산 가격이 상대적으로 안정적인 국가나, 외국인의 토지 소유를 허용하면서도 이에 대해 일정한 비자 혜택까지 연계하는 국가들이 늘어나고 있습니다. 하지만 모든 나라가 외국인의 토지 소유를 허용하는 것은 아닙니다. 심지어 토지를 살 수 있어도, 그것이 곧 체류 자격으로 이어지지 않는 경우도 많습니다.
따라서 은퇴 이민, 투자 이민, 디지털 노마드 체류 등 다양한 목적을 가진 이들이 단순한 부동산 소유가 아니라, 그 소유가 체류 자격에 어떤 의미를 가지는지를 반드시 고려해야 합니다.

이번 글에서는 외국인의 토지·부동산 소유를 허용하는 주요 국가 중에서 비자 제도와 연계된 체류 혜택을 제공하는 나라들을 중심으로 비교하여, 현실적인 체류 전략을 제시합니다.

 

조지아 비자 체류 제도 – 100% 외국인 소유 허용 + 체류허가 직접 연계

조지아는 외국인에게 제한 없는 토지 소유 및 부동산 구매를 허용하는 대표적인 국가입니다.
다만 농지(agricultural land)는 외국인의 직접 소유가 제한되지만, 상업용 및 주거용 부동산은 외국인 명의로 직접 등기할 수 있습니다. 더 큰 장점은, 부동산 취득을 통해 체류허가가 자동으로 연계된다는 점입니다.
2025년 기준, 조지아 내 부동산을 100,000달러 이상 보유한 외국인은 ‘투자 기반 거주허가(Temporary Residence by Investment)’를 신청할 수 있으며, 1년 단위 체류허가 후 연장 및 장기 거주가 가능합니다.

이 제도는 실거주 의무가 없으며, 단순 투자만으로도 가능하고 현지 체류 중 거주허가 신청이 허용되기 때문에 출국 없이 행정 절차를 진행할 수 있다는 것도 장점입니다. 부동산은 본인 명의여야 하며, 소유권 등기와 공증 절차가 투명하게 운영됩니다.

 

포르투갈 비자 체류 제도 – 골든비자 폐지에도 일부 부동산 기반 체류 가능

포르투갈은 과거 ‘골든비자(Golden Visa)’ 제도로 외국인이 부동산을 일정 금액 이상 구매하면 장기 체류 및 시민권 루트를 제공하는 대표 국가였습니다.
하지만 2023년 이후, 주거용 부동산에 대한 골든비자 발급이 폐지되면서 더 이상 단순 주택 구매만으로는 체류 자격을 얻을 수 없게 되었습니다.

다만 여전히 비주거용 부동산(예: 호텔, 상업시설 등) 투자를 통한 체류허가는 가능하며, 부동산 기반 체류 루트를 유지하고 있는 상황입니다.
또한, D7 또는 D8 비자로 체류하면서 부동산을 매입한 외국인은 거주 기간을 단축하거나 가족 동반 기준에 유리한 점수를 받을 수 있습니다.

포르투갈은 외국인의 부동산 소유를 전면 허용하며, 부동산 등기, 세금, 명의 이전 등 모든 절차가 공정하게 이루어집니다.
단, 골든비자의 주거용 제한 이후에는 부동산 매입 자체만으로는 더 이상 자동 체류가 불가능하다는 점에 유의해야 합니다.

 

말레이시아 비자 체류 제도 – MM2H와 부동산 소유 조건 연계 (州별 기준)

말레이시아는 외국인의 부동산 소유를 허용하는 국가 중 하나로, MM2H(My Malaysia Second Home) 프로그램과 연계된 부동산 기반 체류 전략이 존재합니다.
MM2H 신청자는 일정 소득 요건과 함께 지정된 금액 이상의 부동산을 보유하면 조건 완화 혜택을 받을 수 있으며, 일부 주에서는 부동산 소유 여부가 신청 승인에 긍정적 영향을 미칩니다.

주별로 최소 구매 가격이 다르며, 예를 들어 쿠알라룸푸르에서는 외국인 주택 구매 기준이 약 RM 1,000,000(약 21만 USD)로 설정되어 있으며, 사라왁 등 일부 주는 외국인의 토지 매입 자체를 제한하거나, 더 높은 기준을 적용합니다.

말레이시아는 외국인의 부동산 소유에 있어 명의 등록, 세금, 상속권까지 명확하게 보장하고 있으며, 부동산이 일정 수준 이상일 경우 MM2H 갱신에도 유리하게 작용합니다.
단, 외국인 직접 소유가 가능한지는 반드시 해당 주정부 조건을 확인해야 하며, 단순 주택 보유만으로는 체류가 자동 보장되지 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다.

 

필리핀 비자 체류 제도 – 콘도 소유는 가능, 토지는 불가하지만 장기 비자와 간접 연계

필리핀은 외국인의 토지 소유를 원칙적으로 금지하고 있지만, 콘도미니엄(아파트) 유닛에 한해 40%까지 외국인 소유가 허용됩니다.
즉, 한 건물 내 외국인 소유 지분 비율이 40% 이하라면 해당 콘도 유닛은 외국인 명의로 등기할 수 있습니다.

이러한 부동산 매입 자체가 비자 발급으로 바로 연결되지는 않지만, SRRV(은퇴자 비자)나 13G 혼인비자, 투자자 비자 신청 시
부동산 보유 여부가 심사에 긍정적 영향을 주며, 은행 예치 대신 부동산을 자산 증빙으로 제출할 수 있는 제도도 존재합니다.

또한 일부 특별 투자 프로그램(예: PEZA 인증 지역)에서는 법인 명의로 토지를 임차하거나 장기 리스 형태로 활용 가능하여
간접적으로 장기 체류 기반을 마련할 수 있는 구조로 활용됩니다.
단, 법률이 자주 변경되는 만큼, 신청 전 반드시 최신 법령 확인이 필요합니다.

 

태국 비자 체류 제도 – 외국인 토지 소유 제한적이나 부동산 기반 비자 신설

태국은 외국인의 토지 직접 소유를 법적으로 허용하지 않고 있습니다.
다만, 콘도는 전체 단지의 49%까지 외국인 명의 등기가 가능하며, 이는 실제 외국인 장기 체류 수단으로 널리 활용되고 있습니다.

2022년 이후 태국 정부는 외국인 고소득층과 은퇴자를 위한 LTR(Long-Term Resident) 비자 제도를 운영하며, 부동산 투자도 그 조건 중 하나로 포함하고 있습니다.
예를 들어, 태국 내 정부 인증 부동산 프로젝트에 20만 USD 이상 투자 시 LTR 비자 신청 자격이 부여되며, 10년 장기 체류가 가능한 구조입니다.

LTR 비자 보유자는 세금 혜택, 입국 우대, 가족 동반, 병원 및 학교 접근성 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
즉, 태국은 토지 소유 자체는 제한되지만 부동산 투자 자체가 비자 발급 요건으로 활용될 수 있다는 점에서 체류 전략으로 충분히 가치가 있습니다.

 

외국인의 비자 체류 제도 연계성은, '소유' 자체보다 '소유가 체류를 바꾸는가'가 핵심

외국인의 부동산 소유가 허용되더라도, 그것이 체류 자격, 거주 허가, 혹은 시민권 취득으로 이어지는가는 전혀 별개의 문제입니다.
따라서 단순히 부동산이 허용된다는 정보만 가지고 이민 전략을 세우는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

조지아는 명확하게 부동산 소유와 체류허가가 연결되는 구조이며, 실거주 의무 없이도 장기 체류가 가능한 대표적인 국가입니다. 말레이시아는 MM2H와의 연계를 통해 부동산이 ‘조건 완화’에 기여하는 구조이며, 포르투갈은 골든비자 축소 이후 실거주 기반 체류로 전환되었지만, 상업용 부동산을 통한 루트는 여전히 유효합니다.

반면, 필리핀과 태국처럼 토지는 제한되지만 콘도 소유 또는 일정 금액 이상의 부동산 투자가 특수 체류 비자의 조건이 되는 나라도 존재합니다.

결국 중요한 것은 부동산이라는 자산이 단순 투자 대상이 아니라, 체류 자격과 어떻게 연결되느냐에 대한 전략적 판단입니다.

이 글이 실질적인 도움이 되었기를 진심으로 바랍니다.